Przekazywanie majątku między pokoleniami to naturalna kolej rzeczy, jednak w Polsce wiąże się z koniecznością zrozumienia skomplikowanych przepisów prawnych i podatkowych. Coraz częściej dziadkowie decydują się na przepisanie mieszkania na wnuka jeszcze za życia, chcąc zapewnić mu lepszy start lub zabezpieczyć jego przyszłość. Jest to często ruch strategiczny, omijający jedno pokolenie. Największym zmartwieniem darczyńców jest podatek od darowizny od dziadków, który przy wartości nieruchomości może sięgać dziesiątek, a nawet setek tysięcy złotych. Wyjaśniamy, jak bezpiecznie przeprowadzić przepisanie mieszkania własnościowego na wnuka.

„Przepisanie” czyli formalnie co? Darowizna jako główna droga

W języku potocznym używamy sformułowania „przepisanie”, jednak prawo nie zna takiego pojęcia. Gdy mowa o nieodpłatnym przekazaniu majątku za życia, mamy na myśli umowę darowizny.

Definicję tej umowy znajdziemy w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”

W przypadku nieruchomości, darowizna mieszkania dla wnuka musi spełniać dodatkowy, kluczowy wymóg formalny. Ze względu na rangę transakcji, jaką jest przeniesienie własności nieruchomości, ustawa jest bezwzględna. Jak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zawarcie takiej umowy w jakiejkolwiek innej formie (np. pisemnej, nawet poświadczonej) będzie skutkowało jej bezwzględną nieważnością. Dlatego pierwszym i najważniejszym krokiem przy przepisywaniu domu jest wizyta u notariusza.

Darowizna od dziadków – czy zawsze jest opodatkowana?

Sama wizyta u notariusza to koszt taksy notarialnej i opłat sądowych. Prawdziwym zmartwieniem jest jednak podatek. Kwestie te reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Ustawa ta dzieli nabywców na trzy grupy podatkowe, w zależności od stopnia pokrewieństwa:

  • Grupa I: m.in. małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo.
  • Grupa II: m.in. zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców.
  • Grupa III: Inni nabywcy (osoby obce).

Wnuk (jako zstępny) należy do I grupy podatkowej. Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, kwota wolna od podatku dla tej grupy wynosi obecnie 36 120 zł (wartość majątku nabytego od jednej osoby w ciągu ostatnich 5 lat).

Ponieważ wartość nieruchomości niemal zawsze przekracza tę kwotę, mieszkanie darowizna od dziadków podlegałoby opodatkowaniu na zasadach ogólnych dla tej grupy. Byłby to podatek liczony według skali (3%, 5%, 7%) od nadwyżki ponad kwotę wolną.

I tu dochodzimy do najważniejszego mechanizmu ochronnego dla rodziny.

Jak legalnie uniknąć podatku? Magiczna „Grupa 0”

Aby chronić najbliższą rodzinę przed wysokimi obciążeniami, ustawodawca wprowadził specjalną kategorię, potocznie zwaną „Grupą 0”. Została ona zdefiniowana w art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Do tej grupy należą wyłącznie: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha.

Darowizna dla wnuka (jako zstępnego) w pełni kwalifikuje się do tej grupy. Art. 4a pozwala na całkowite zwolnienie od podatku nabycia majątku, niezależnie od jego wartości. Oznacza to, że wnuk może otrzymać od dziadków nieruchomość wartą miliony złotych i nie zapłacić ani złotówki podatku.

Aby skorzystać z tego zwolnienia, zazwyczaj trzeba spełnić dwa warunki: zgłosić nabycie na formularzu SD-Z2 do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy ORAZ (przy darowiźnie pieniężnej) udokumentować przelew.

Jednak przy przepisywaniu nieruchomości sytuacja jest znacznie prostsza.

Rola notariusza i zwolnienie z obowiązku zgłoszenia

Tu pojawia się kluczowa i bardzo korzystna informacja dla osób dokonujących darowizny nieruchomości. Wspomniany art. 4a ust. 4 ustawy zawiera ważny wyjątek:

„Obowiązek zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1 i 1a, nie obejmuje przypadków, gdy: […] 2) nabycie następuje w formie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.”

Co to oznacza w praktyce? Ponieważ przepisanie domu na wnuka i tak musi odbyć się w formie aktu notarialnego (zgodnie z art. 158 k.c.), notariusz, jako płatnik i podmiot zgłaszający, automatycznie informuje o tej transakcji odpowiednie urzędy, w tym urząd skarbowy.

Dzięki temu wnuk (obdarowany) jest całkowicie zwolniony z obowiązku składania formularza SD-Z2. Zwolnienie z podatku na podstawie art. 4a działa w tym przypadku automatycznie. Wystarczy stawić się u notariusza, podpisać umowę, a cała procedura podatkowa (a raczej zwolnienie z niej) jest załatwiana przez notariusza.

Zgoda drugiego dziadka – kiedy jest niezbędna?

Często pomijaną kwestią jest status własnościowy nieruchomości. W większości małżeństw obowiązuje ustrój wspólności majątkowej. Oznacza to, że mieszkanie kupione w trakcie trwania małżeństwa jest wspólną własnością obojga dziadków, nawet jeśli w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden z nich.

Darowizna nieruchomości jest traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem wspólnym. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do dokonania takiej czynności wymagana jest zgoda drugiego małżonka.

Jeśli więc u notariusza stawi się tylko jeden z dziadków, a mieszkanie jest ich wspólnym majątkiem, notariusz zażąda pisemnej, notarialnej zgody drugiego małżonka na dokonanie tej darowizny. Najprostszym rozwiązaniem jest po prostu jednoczesne stawiennictwo obojga dziadków przy akcie.

Czy przepisanie mieszkania na wnuka rodzi obowiązek spłaty (zachowek)?

To najważniejsza pułapka, o której dziadkowie i wnukowie często zapominają. Uniknięcie podatku to jedno, ale uniknięcie roszczeń rodzinnych to zupełnie inna sprawa.

Instytucją, która ma chronić pozostałych spadkobierców ustawowych (czyli np. dzieci dziadków, a rodziców lub wujostwo wnuka), jest zachowek.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego, uprawnionym do zachowku należą się (w uproszczeniu) pieniądze stanowiące połowę (lub 2/3 w określonych przypadkach) tego, co by odziedziczyli, gdyby nie było testamentu lub darowizn.

Przy obliczaniu tego zachowku, do masy spadkowej dolicza się darowizny dokonane przez spadkodawcę. Kluczowy jest art. 994 § 1 k.c., który mówi, że nie dolicza się darowizn „na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku” dokonanych dawniej niż 10 lat przed śmiercią.

Ten przepis to pułapka. Wnuk (jako zstępny) jest uprawnionym do zachowku. Oznacza to, że darowizna dokonana na jego rzecz będzie zawsze doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku, niezależnie od tego, ile lat minęło od jej dokonania.

Przykład: Dziadkowie mieli dwoje dzieci (syna i córkę) oraz wnuka (syna syna). Za życia przepisali mieszkanie warte 600 000 zł na wnuka. Po ich śmierci jedynym spadkobiercą (oprócz wnuka, który dostał już mieszkanie) jest ich córka (ciotka obdarowanego). Córka ta ma prawo wystąpić do obdarowanego wnuka z roszczeniem o zachowek, który będzie obliczony od wartości darowanego mieszkania.

Dlatego przepisanie mieszkania własnościowego na wnuka, choć podatkowo darmowe, może rodzić w przyszłości poważne zobowiązanie finansowe wnuka wobec reszty rodziny.