Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii? Koszty zakupu, formalności, opłaty i podatki

Hiszpania jest jednym z chętniej wybieranych przez polskich inwestorów kierunków. Dość wspomnieć, że w 2024 roku liczba polskich kupujących wzrosła niemal o 30%*. Kusi ich nie tylko południowy temperament i słoneczna pogoda, ale również atrakcyjna cena nieruchomości oraz wiele możliwości inwestycyjnych. Nie dziwi więc, że hiszpański rynek nieruchomości przeżywa aktualnie prawdziwy boom, a zakup domu w Hiszpanii jest jedną z najbezpieczniejszych sposobów na ulokowanie kapitału. Oto wszystko, co musisz o tym wiedzieć.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii — ile zapłacisz za mieszkanie lub dom?

Rynek nieruchomości w Hiszpanii w ostatnich latach zaczął się dynamicznie rozwijać, m.in. w wyniku wzrostu zainteresowania zagranicznych kupców. Stąd też już od kilku lat ceny stale rosną, choć są to dramatyczne wzrosty — sięgają kilku procent rocznie. Przykładowo, w 2023 roku ceny były o 5,4% wyższe niż w roku poprzednim. W ostatnim roku można było zauważyć wzrost cen o 7,05%*. W 2024 roku średnia cena za metr kwadratowy w Hiszpanii wyniosła 2249 euro*. To mniej niż w Polsce, czyli 2670 euro (11207 złotych).

Trzeba jednak pamiętać, że cena zakupu może znacznie się różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości. Dużo droższe są domy lub mieszkania, które znajdują się w dużych miastach, miejscowościach turystycznych, nad morzem lub miejscach powszechnie uważanych za ekskluzywne, np. Costa del Sol. W mniejszych miastach, szczególnie w centrum kraju lub niektórych północnych regionach autonomicznych można nabyć nieruchomość w Hiszpanii już za ok. 1500 euro za metr kwadratowy.

Czy Polak może kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Obywatele Unii Europejskiej, a więc również Polacy, mogą legalnie nabyć nieruchomość za granicą w krajach unijnych. Nie ma więc żadnych przeszkód prawnych, aby nabyć swój wymarzony dom w Hiszpanii. Oczywiście nie zwalnia to kupującego z przestrzegania lokalnego prawa i obowiązujących procedur związanych z zakupem nieruchomości. Te mogą znacznie różnić się od lokalnych przepisów, więc warto wcześniej je poznać — jeszcze zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę sprzedaży nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do kupna nieruchomości w Hiszpanii?

Aby rozpocząć całą procedurę, należy posiadać podstawowe dokumenty potwierdzające dane osobowe oraz status podatnika w Hiszpanii.

Dokumenty, które umożliwią Ci zawarcie umowy kupno domu w Hiszpanii, to:

• paszport lub dowód osobisty (urzędy będą potrzebowały jego kopii).
• dokument potwierdzający posiadanie konta w hiszpańskim banku — będziesz potrzebować do tego numeru NIE oraz dokumentu tożsamości.
• NIE (Numero de Identificación de Extranjero) — to numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej, który przyda Ci się także do zawarcia umowy o media, zatrudnienia czy zakupu samochodu. Obcokrajowcom wydaje go hiszpańska policja, a czas oczekiwania wynosi od 3 do 4 tygodni.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii krok po kroku

Proces zakupu nieruchomości na terenie Hiszpanii nie jest nadmiernie skomplikowany. Oto jak wyglądają jego poszczególne etapy:

1. Wybór nieruchomości. Nie zapomnij, aby sprawdzić jej dokumentację, najlepiej przy pomocy prawnika. Nie jest to obowiązkowe, ale może uchronić Cię przed komplikacjami, np. zakupem nieruchomości obciążonej. Koszty asysty prawnej wynoszą ok. 1% wartości transakcji, co nie jest wygórowaną kwotą.
2. Wniesienie opłaty rezerwacyjnej. Zwyczajowo wynosi ona 10% jej wartości, choć nie zawsze jest to standardem i w przypadku tańszych nieruchomości można spotkać się z kwotami od 3 do 6 tys. euro.
3. Podpisanie umowy przedwstępnej (contrato privado).
4. Podpisanie umowy sprzedaży u notariusza, którą później wpisuje się do rejestru nieruchomości (Registro del la Propiedad.) Na przeniesienie własności aktem notarialnym zwykle ma się 30 dni. Dłuższy, nawet kilkumiesięczny okres dotyczy osób, które finansują zakup nieruchomości kredytem hipotecznym. Na miejscu należy uiścić pozostałą kwotę za kupno nieruchomości, najczęściej czekiem bankierskim. Można go uzyskać w oddziale swojego banku, ale trzeba się liczyć z koniecznością zapłaty prowizji. Bezpieczniejszą i tańszą opcją jest stworzenie konta powierniczego u swojego prawnika.
5. Dopełnienie formalności rejestracyjnych, przepisanie mediów na własne nazwisko i zapłacenia podatku od nieruchomości. Jest na to 30 dni.

Powyższe procedury dotyczą zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Możesz też zakupić nową nieruchomość od dewelopera — wtedy procedura będzie wyglądać podobnie. Trzeba mieć jednak na względzie, że większość firm będzie wymagała zabezpieczenia inwestycji w postaci wpłaty 30-40% wartości nieruchomości.

Kupno mieszkania w Hiszpanii na kredyt hipoteczny

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby sfinansować hiszpańską nieruchomość za pomocą kredytu hipotecznego. Banki w Hiszpanii oferują klientom wiele opcji kredytowych — i to na całkiem korzystnych warunkach finansowych. Wcześniejsze rozeznanie się w swoich możliwościach jest wskazane jeszcze przed znalezieniem nieruchomości i rozpoczęciem procedury kupna-sprzedaży.

Jakie warunki trzeba spełniać, aby uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii? Dokumenty, które wymaga większość placówek, to:

• poświadczenie dochodów za bieżący lub ubiegły (najlepiej wykorzystać do tego PIT);
• zaświadczenie o zarobkach z miejsca pracy;
• raport z BIK;
• kopia paszportu;
• numer NIE.

Każdy z tych dokumentów powinien być przetłumaczony na język hiszpański przez tłumacza przysięgłego. Trzeba również pamiętać, że banki hiszpańskie udzielają kredytu hipotecznego tylko do 70% wartości nieruchomości, ale często zdarza się, że są to kwoty niższe. Musisz więc liczyć się z prawdopodobieństwem, że kredyt posłuży Ci do sfinansowania nieruchomości tylko w połowie, albo nawet i w mniejszej części. Dobrą wiadomością jest natomiast fakt, że oprocentowanie jest stosunkowo niskie i wynosi 3,5-4% w skali roku.

Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii — podatki, opłaty, akt notarialny

Wszystkie opłaty, które należy dodatkowo wnieść przed i po zakupie, mogą wynieść nawet do 15% procent wartości transakcji. Wlicza się to opłaty skarbowe, prowizje, a także opłaty przygotowawcze przed finalizacją transakcji. Oto szczegółowe wyliczenie opłat:

• podatek od przeniesienia własności nieruchomości ITP —  10% wartości nieruchomości, obowiązuje tylko przy zakupie na rynku wtórnym;
• VAT - 10%, opłaca się go w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera;
• podatek skarbowy AJD - 1,5%, tylko w przypadku zakupu na rynku pierwotnym;
• koszty notarialne — do 0,5%;
• wycena nieruchomości — od 200 do 600 euro; jest ona potrzebna do uzyskania kredytu, w przypadku zakupu gotówkowego, pomoże wycena nieruchomości online, która pomoże obliczyć, czy cena jest korzystna;
• wpis do księgi wieczystej — od 400 do 600 euro.

Są to koszty orientacyjne, ponieważ w każdym regionie autonomicznym opłaty skarbowe w Hiszpanii są ustalane indywidualnie. Rzecz jasna należy też liczyć się z kosztami utrzymania nieruchomości: opłatach za media, opłatach do wspólnoty czy podatku od wywozu śmieci. Nie są to małe kwoty w Hiszpanii.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii — czy to się naprawdę opłaca?

W Polsce panuje powszechne przekonanie, że kupno nieruchomości w Hiszpanii to zawsze "dobra okazja". Nie zawsze tak będzie, zwłaszcza że ceny nieruchomości stale wzrastają i nie są już rekordowo niskie. Podejrzanie niskie koszty zakupu mogą oznaczać potencjalne problemy z późniejszym użytkowaniem nieruchomości. Może to być zły stan techniczny domu, niekoniecznie widoczny na zdjęciach czy nieciekawa okolica.

Aby zabezpieczyć się przed przykrymi niespodziankami, dobrze skontaktować się ze specjalistami z agencji nieruchomości, zwłaszcza jeśli nie zna się języka hiszpańskiego i nie ma rozeznania w realiach mieszkania w tym kraju.

*https://www.idealista.com/en/news/property-for-sale-in-spain/2024/11/26/821068-record-foreign-property-purchases-in-spain-drive-market-to-new-heights-in-2024