Kupno własnego M przed założeniem obrączki to dla wielu osób symbol samodzielności i dobrego startu. Jednak życie pisze różne scenariusze. Gdy małżeństwo się kończy i dochodzi do rozwodu, kwestia nieruchomości staje się jednym z najtrudniejszych punktów sporu.
Czy żona ma prawo do mieszkania męża kupionego przed ślubem? Czy wspólne spłacanie kredytu zmienia właściciela w księdze wieczystej? I jak sprzedać taką nieruchomość, by sprawiedliwie się rozliczyć? Wyjaśniamy zasady podziału majątku w tym specyficznym przypadku.
Złota zasada: Majątek osobisty a wspólny
Aby zrozumieć sytuację prawną, musimy rozróżnić dwa pojęcia, które reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
- Majątek wspólny: Powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa (jeśli nie podpisano intercyzy). Obejmuje to, co małżonkowie nabyli w czasie trwania związku (np. pensje, zyski z inwestycji, wspólnie kupione nieruchomości).
- Majątek osobisty: To wszystko, co każda z osób posiadała przed ślubem, a także to, co nabyła w trakcie małżeństwa drogą dziedziczenia lub darowizny (chyba że darczyńca postanowił inaczej).
Wniosek jest jasny: Mieszkanie kupione przez jednego z małżonków przed ślubem wchodzi w skład jego majątku osobistego. Fakt zawarcia małżeństwa nie sprawia, że druga strona automatycznie staje się współwłaścicielem. Nawet po 20 latach małżeństwa właścicielem pozostaje ta osoba, która widnieje w akcie notarialnym zakupu.
Pułapka kredytowa: Wspólne spłacanie rat a własność
To najczęstszy mit i źródło konfliktów. Wyobraźmy sobie sytuację: Mąż kupił mieszkanie na kredyt rok przed ślubem. Po ślubie raty były płacone ze wspólnego konta (czyli z pensji obu małżonków). Czy żona staje się współwłaścicielem?
Nie. Własność nieruchomości nie zmienia się przez fakt spłacania kredytu ze środków wspólnych.
Jednak druga strona nie zostaje z niczym. Małżonek, który nie jest właścicielem, ale dokładał się do spłaty rat (lub remontu), ma prawo żądać zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty. Podczas podziału majątku sąd wylicza, ile pieniędzy ze wspólnego budżetu poszło na spłatę kredytu partnera i nakazuje zwrot połowy tej kwoty (przyjmując równe udziały w majątku wspólnym).
Sprzedaż mieszkania i zakup nowego w trakcie małżeństwa
Sytuacja komplikuje się, gdy w trakcie małżeństwa sprzedajecie „kawalerkę przedślubną” jednego z Was i kupujecie większe, wspólne mieszkanie.
Wtedy często dochodzi do mieszania majątków.
- Jeśli nowe mieszkanie kupujecie w całości za środki ze sprzedaży starego (osobistego) – wchodzi ono do majątku osobistego (tzw. zasada surogacji).
- Jeśli nowe mieszkanie finansujecie częściowo ze sprzedaży starego (osobistego), a częściowo z kredytu branego wspólnie – udziały w nowej nieruchomości mogą być podzielone proporcjonalnie do wkładu.
Warto zadbać o precyzyjne zapisy w akcie notarialnym, aby w razie rozwodu uniknąć batalii sądowej o to, kto ile włożył w „nowy dom”.
Eksmisja małżonka – czy po rozwodzie trzeba się wyprowadzić?
Sam fakt, że mieszkanie jest majątkiem osobistym jednego małżonka, nie oznacza, że może on wyrzucić drugiego z dnia na dzień na bruk. Prawo chroni lokatorów.
W wyroku rozwodowym sąd orzeka o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas, w którym rozwiedzeni małżonkowie będą w nim nadal zamieszkiwać. Jeśli jednak konflikt jest silny, a mieszkanie jest własnością tylko jednej osoby, właściciel może dążyć do eksmisji byłego partnera. Jest to jednak proces osobny i często długotrwały, zwłaszcza jeśli druga strona nie ma dokąd pójść.
Wskazówka: Jeśli planujesz sprzedaż lub podział majątku, kluczowe jest ustalenie aktualnej wartości nieruchomości. Nie polegaj na cenie zakupu sprzed lat. Skorzystaj zdarmowej wyceny nieruchomości online, aby mieć twarde dane do negocjacji z byłym partnerem.
Jak najszybciej zakończyć sprawy majątkowe?
Rozwód to wystarczająco stresujące doświadczenie. Przedłużające się spory o to, kto kogo ma spłacić i czyja jest kanapa, tylko pogarszają sytuację. Najczystszym rozwiązaniem jest często sprzedaż nieruchomości i podział gotówki (z uwzględnieniem zwrotu nakładów).
Jeśli mieszkanie należy do Ciebie (nabyte przed ślubem), masz pełne prawo je sprzedać bez zgody byłego małżonka (chyba że sąd orzekł inaczej w kwestii zabezpieczenia potrzeb rodziny, co zdarza się rzadko przy braku małoletnich dzieci).
Sprzedaż na wolnym rynku w trakcie rozwodu może być trudna (konieczność prezentacji mieszkania, w którym wciąż mieszka skonfliktowany partner). W takiej sytuacji warto rozważyć sprzedaż do firmy kupującej nieruchomości, takiej jak Homly.
Rozwiąż problem szybko z Homly
Jeśli zależy Ci na szybkim zamknięciu rozdziału pod tytułem „wspólne mieszkanie” i potrzebujesz gotówki na spłatę byłego małżonka lub na nowy start:
- Zgłoś się do nas: Nie musisz szykować mieszkania do zdjęć ani oprowadzać wycieczek.
- Otrzymaj wycenę: Proponujemy uczciwą cenę rynkową.
- Sprzedaj w kilka dni: Płacimy gotówką, co pozwala błyskawicznie uregulować kwestie majątkowe.
Więcej o tym, jak działamy, przeczytasz w sekcji o nas. Masz pytania prawne dotyczące sprzedaży? Zajrzyj do FAQ.
Chcesz szybko uregulować sprawy majątkowe?
Nie pozwól, aby wspólna nieruchomość trzymała Cię w przeszłości. Sprawdź, ile możemy zaproponować za Twoje mieszkanie i odzyskaj spokój.
