Mieszkanie pod wynajem – solidna inwestycja czy ryzykowna opcja?

Zakup mieszkania pod wynajem jest uznawany za niezwykle opłacalną inwestycję. Czy tak jest w rzeczywistości? Co musisz wiedzieć przed kupnem mieszkania pod wynajem? Planujesz w najbliższym czasie kupić mieszkanie pod wynajem? Świetna decyzja! Jest to obecnie jedna z bardziej popularnych form lokowania kapitału. Zakup mieszkania pod wynajem może okazać się dla Ciebie niesamowicie korzystną inwestycją. Przychody z wynajmowania są zwykle wyższe i bardziej opłacalne niż jakiekolwiek lokaty, czy rachunki oszczędnościowe. Brzmi kusząco, prawda? Nie zapominaj jednak, że zakup mieszkania na wynajem to duże zobowiązanie. Zanim podejmiesz ostateczną decyzję, warto odpowiednio się do tego przygotować.

Czy warto wynajmować mieszkanie?

Mieszkanie pod wynajem może okazać się prawdziwym strzałem w dziesiątkę. Nie wszystko jest tu jednak takie proste. Kupno mieszkania pod wynajem powinno być poprzedzone dobrym rozeznaniem. Ostatecznie, jest to przecież inwestycja jak każda inna. Wiąże się więc z pewnym ryzykiem. Jakie są najważniejsze aspekty, które musisz wziąć pod uwagę rozważając, czy warto wynajmować mieszkanie?

• Należy podkreślić, że wynajmowanie mieszkania wcale nie jest dochodem czysto pasywnym – posiadając nieruchomość musisz trzymać rękę na pulsie. Twoim obowiązkiem jest zajmowanie się najemcami, pilnowanie rozliczeń, opłat, a także okresowych remontów. Oczywiście możesz takie działania zlecić również zewnętrznej firmie. Musisz mieć jednak na uwadze to, że będzie ona pobierać od Ciebie comiesięczną prowizję. To generuje dodatkowe koszty.
• Podejmując decyzję o zakupie musisz przeprowadzić kalkulację. Weź pod uwagę, ile wydasz, na jaki standard mieszkania Cię stać i jakich przychodów możesz oczekiwać. Przykładowo – masz odłożone 350 tys. złotych oszczędności. W tej sytuacji masz wybór: trzymać pieniądze w banku na 0% lub kupić nieruchomość i liczyć na zysk. W bliższej perspektywie będą to opłaty za mieszkanie od lokatorów. W dalszej – być może wzrośnie wartość Twojej nieruchomości.

Jak ocenić opłacalność wynajmu mieszkania? Zasada jest prosta. Musisz liczyć 11 z 12 miesięcy w roku jako wynajęte. Pozostały jeden miesiąc potraktuj jako wolny. W ten sposób możesz dość dokładnie zobrazować sobie swoje roczne przychody, uwzględniając średni czynsz. 

• Masz przed sobą decyzję – czy chcesz wynajmować pojedyncze pokoje studentom czy wolisz oddać do użytku mieszkanie w całości. Wynajem na pokoje jest bardziej opłacalny. Wiąże się to jednak z problematycznymi najemcami – w takiej sytuacji są to przeważnie studenci, osoby pracujące dorywczo lub pracownicy z zagranicy. Pojawiają się też kolejne pytania – planujesz wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy? Będziesz nadzorować je samodzielnie czy zlecisz to zewnętrznej firmie? 

Kredyt czy wynajem? A może jedno i drugie?

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem nie jest wcale zarezerwowana tylko dla wybranych, najbogatszych osób. Właściwie każdy może rozważać zakup nieruchomości pod wynajem. Oczywiście, znacznie lepsze perspektywy będziesz mieć na to z odpowiednim zapleczem finansowym. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby wziąć kredyt na lokal, w którym nie masz zamiaru mieszkać, a które będziesz udostępniać innym. W taki sposób, kredyt „sam na siebie zarabia” – opłaty z najmu możesz w całości przeznaczyć na spłatę pożyczki.

Należy pamiętać, że tego typu inwestycja jest już ryzykiem. Musisz więc być przekonany, że mieszkanie które wybrałeś to dobra lokata kapitału. W przypadku utraty pracy lub załamania na rynku cen mieszkań może okazać się, że zostaniesz z niewynajętym mieszkaniem i bankiem domagającym się spłaty kredytu. 

Kupno mieszkania na kredyt pod wynajem

Jest to nieco bardziej ryzykowne przedsięwzięcie niż kupno mieszkania za gotówkę. Nigdy decyduj się na pożyczkę bez odpowiedniego rozeznania. Pytaj specjalistów, czytaj artykuły i prasę branżową, śledź prognozy cen mieszkań. Musisz mieć jasny obraz tego, jak sytuacja będzie zmieniać się na przestrzeni lat – i co to oznacza dla Twojej inwestycji. Zdarza się, że mieszkanie pod wynajem może przez jakiś czas wcale nie przynosić zysku. Z taką sytuacją spotkało się wielu właścicieli nieruchomości w czasie pandemii koronawirusa. Niekiedy będzie wymagać wyłożenia dodatkowej sumy pieniędzy, np. na usunięcie usterki.

Jeśli bilans zerowy lub ujemny Cię przeraża i nie masz solidnego zabezpieczenia finansowego, kupno mieszkania na kredyt pod wynajem może nie być dla Ciebie dobrym rozwiązaniem. Pamiętaj, że kredyt hipoteczny to obowiązek i duże zobowiązanie. Jeśli nie masz odpowiedniej poduszki finansowej, która zabezpieczy Cię w ryzykownych sytuacjach, lepiej nie podejmować się zakupu mieszkania pod wynajem za kredyt.

Kupno mieszkania pod wynajem za własne pieniądze

Każda tego typu transakcja przebiega podobnie. Nie możesz oczekiwać dużego, natychmiastowego zwrotu z inwestycji. W pierwszej kolejności czekają Cię niestety spore wydatki. Opłata transakcyjna, wpis do księgi wieczystej, czynności cywilnoprawne, opłaty kredytowe, podatek od kupna mieszkania, urządzenie, wykończenie i wyposażenie mieszkania… to wszystko wymaga sporych nakładów finansowych.

Mieszkanie pod wynajem kupione za własne oszczędności to zdecydowanie bezpieczniejsza inwestycja niż nieruchomość obciążona kredytem. Obecnie, jest to jedna z korzystniejszych opcji lokowania majątku. Jesteś w ten sposób niezależny od banków, lokat i stóp procentowych. Pamiętaj jednak, że mieszkanie pod wynajem to także pewne ryzyko i dodatkowe obowiązki, o których wspomnieliśmy na początku artykułu. Cała odpowiedzialność za nieruchomość, w której nie mieszkasz, leży po Twojej stronie.

Zasady wynajmu mieszkania

Zanim podejmiesz ostateczna decyzję czy wynajmować mieszkanie obcej osobie, powinieneś poznać najważniejsze kwestie prawne. Nierozsądnie byłoby podjąć się tak dużego zobowiązania bez znajomości aktualnych przepisów. Musisz więc poświęcić nieco czasu na dokładne zgłębienie sytuacji rynkowej i wymogów prawnych. Co więcej, warto wiedzieć komu wynająć mieszkanie i na jakich zasadach. Przykładowo, umowa najmu mieszkania obcokrajowcom powinna być sporządzona w dwóch językach, natomiast w przypadku rodzica samotnie wychowującego dziecko lepiej zdecydować się na umowę najmu okazjonalnego. 

Etap zakupu nieruchomości przebiega tak samo jak w sytuacji, gdy kupujesz mieszkanie prywatne. Więcej na ten temat możesz przeczytać w naszych innych artykułach. Komplikacje zaczynają się na etapie znalezienia najemcy do gotowego mieszkania.

Podstawową zasadą wynajmu mieszkania jest podpisanie z najemcą odpowiedniej umowy. Warto zasięgnąć przy tym porady specjalisty. Klarownie i precyzyjnie sporządzona umowa pomoże Ci uniknąć wielu problemów i nieporozumień. Osobną kwestią jest też uregulowanie podatków, aby uniknąć ewentualnych kar i innych przykrości. 

Opodatkowanie przychodów z najmu nie jest szczególnie problematyczne – 8,5% dla przychodów poniżej 100 tys. zł, a 12,5% w przypadku przekroczenia tej kwoty. Musisz ująć to w swoim rocznym zeznaniu podatkowym. Jest to nie tylko wydatek, ale też zabezpieczenie prawne dla Ciebie. W przypadku uszkodzeń i zniszczeń powstałych w lokalu, nie wynikających z naturalnego użytkowania, najemcy nie będą mogli zasłaniać się brakiem oficjalnej umowy.

Niepisaną zasadą wynajmu mieszkania obcej osobie jest pobranie od niej kaucji. Pieniądze te pokryją miesięczny czynsz w razie niespodziewanej wyprowadzki lub zdarzenia losowego. Będziesz mógł też przeznaczyć je na naprawę ewentualnych szkód. Pamiętaj jednak, że w razie wywiązania się najemcy ze wszystkich jego zobowiązań, będziesz musiał oddać mu pełną kwotę kaucji przy jego wyprowadzce.

Umowa pomiędzy wynajmującym a najemcą powinna zawierać okres wypowiedzenia. Jest to zabezpieczenie zarówno dla Ciebie, jak i dla lokatora. Przeważnie przyjmuje się, że okres ten powinien wynosić 1-2 miesiące. Wybierz taką opcję, przy której będziesz czuł się bezpiecznie i komfortowo. Sama umowa najmu też powinna być ograniczona czasowo – na przykład na rok. W przypadku pomyślnej współpracy, można ją przecież przedłużyć.

Jeśli planujesz kupić mieszkanie pod wynajem, zastanów się, czy masz do tego odpowiednie zasoby. Jest to poważna inwestycja, która powinna być w pełni przemyślana. Nie obejdzie się też bez kalkulacji opłacalności, prognoz rynku nieruchomości na najbliższe lata i oceny czynników ryzyka. Postępuj ostrożnie i świadomie, a wówczas zakup mieszkania pod wynajem może okazać się dla Ciebie inwestycją. Zajrzyj też do naszych innych artykułów. Przygotowaliśmy tam dla Ciebie cenne porady inwestycyjne.