Czy sprzedaż mieszkania po spadku bez sprawy spadkowej w sądzie jest możliwa? Jak najbardziej. Polski system prawny przewiduje szybsze ścieżki, które pozwalają na sprzedaż mieszkania ze spadku bez konieczności oczekiwania na termin rozprawy. W tym poradniku wyjaśnimy krok po kroku, jak ominąć sądowe korytarze, czym jest Akt Poświadczenia Dziedziczenia i jakie podatki wiążą się ze zbyciem odziedziczonej nieruchomości.

Czy można sprzedać mieszkanie bez formalnego potwierdzenia praw do spadku?

Zacznijmy od fundamentalnej kwestii prawnej. W polskim prawie własność nieruchomości przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcia spadku). Jednakże, aby móc tym prawem rozporządzać – czyli na przykład sprzedać mieszkanie – musisz posiadać dokument potwierdzający, że jesteś spadkobiercą.

Zgodnie z art. 1027 Kodeksu cywilnego:

Względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Oznacza to, że sprzedaż mieszkania przed stwierdzeniem nabycia spadku (lub uzyskaniem aktu poświadczenia dziedziczenia) jest formalnie niemożliwa, ponieważ żaden notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży, jeśli nie udowodnisz, że masz prawo do lokalu. Nie oznacza to jednak, że musisz zakładać sprawę w sądzie. Istnieje alternatywa, która pozwala na uregulowanie formalności w jeden dzień – wizyta w kancelarii notarialnej.

Akt poświadczenia dziedziczenia a sprzedaż nieruchomości

Jeśli zależy Ci na czasie, sądowe stwierdzenie nabycia spadku jest najgorszym wyborem – na rozprawę czeka się miesiącami, a przy skomplikowanych sprawach nawet latami. Rozwiązaniem dla osób, które chcą przeprowadzić szybką sprzedaż mieszkania po spadku, jest Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD).

Jest to dokument sporządzany przez notariusza, który ma taką samą moc prawną jak prawomocne orzeczenie sądu. Aby go uzyskać, muszą zostać spełnione dwa warunki:

  1. Nie ma sporu między spadkobiercami (wszyscy zgadzają się co do kręgu spadkobierców i podziału).
  2. Wszyscy spadkobiercy ustawowi i testamentowi muszą stawić się jednocześnie u notariusza.

Procedura jest błyskawiczna. Podczas jednej wizyty notariusz sporządza protokół dziedziczenia, a następnie sam Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Po jego zarejestrowaniu w elektronicznym rejestrze, stajecie się oficjalnymi właścicielami nieruchomości w świetle prawa i możecie natychmiast przystąpić do sprzedaży mieszkania. To właśnie w ten sposób można mówić o sprzedaży „bez sprawy spadkowej” (rozumianej jako proces sądowy).

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – czy potrzebny jest dział spadku?

Wielu spadkobierców myli dwa pojęcia: stwierdzenie nabycia spadku (potwierdzenie, kto dziedziczy i w jakim ułamku) oraz dział spadku (fizyczny podział majątku, np. przyznanie mieszkania jednej osobie). Czy dział spadku a sprzedaż nieruchomości są ze sobą nierozerwalnie związane? Nie.

Możecie sprzedać mieszkanie, będąc współwłaścicielami w częściach ułamkowych, bez konieczności przeprowadzania formalnego działu spadku. Jeśli na przykład jest troje spadkobierców, a każdy dziedziczy po 1/3, możecie wspólnie sprzedać nieruchomość, a pieniędzmi podzielić się zgodnie z udziałami.

Wymaga to jednak spełnienia kluczowego warunku: zgoda wszystkich spadkobierców na sprzedaż jest niezbędna. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego:

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli choć jeden spadkobierca się nie zgodzi, sprzedaż całego mieszkania nie dojdzie do skutku. Wówczas konieczny będzie dział spadku, który może odbyć się sądownie (co trwa długo) lub u notariusza (jeśli dojdziecie do porozumienia).

Jak sprzedać mieszkanie po zmarłym, gdy spadkobiercy są skłóceni?

Co zrobić w sytuacji, gdy jeden ze spadkobierców blokuje sprzedaż, nie chce się wyprowadzić lub żąda zaporowej ceny, a Ty nie chcesz zakładać sprawy sądowej o dział spadku? Rozwiązaniem jest sprzedaż udziału w spadku lub udziału w konkretnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1051 Kodeksu cywilnego, spadkobierca może zbyć spadek (lub swój udział w nim). Co najważniejsze – do tej czynności nie potrzebujesz zgody pozostałych spadkobierców. Możesz sprzedać swój udział firmie zajmującej się skupem nieruchomości lub innemu inwestorowi. Jest to często jedyne wyjście, by uwolnić się od problematycznej współwłasności, długów spadkowych czy konfliktów rodzinnych bez wchodzenia na drogę sądową.

Sprzedaż mieszkania ze spadku krok po kroku

Aby proces przebiegł sprawnie, warto przygotować się do niego metodycznie. Oto jak wygląda procedura sprzedaży przy wykorzystaniu notariusza zamiast sądu:

  1. Skompletowanie dokumentów: Będziesz potrzebować aktu zgonu spadkodawcy, aktów urodzenia/małżeństwa spadkobierców, testamentu (jeśli był) oraz numeru Księgi Wieczystej nieruchomości.
  2. Wizyta u notariusza (APD): Wszyscy spadkobiercy stawiają się w kancelarii. Notariusz sporządza Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Od tego momentu jesteście formalnymi współwłaścicielami.
  3. Wpis w Księdze Wieczystej: Na podstawie APD składacie wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie Was jako nowych właścicieli w dziale II Księgi Wieczystej. Nie trzeba jednak czekać na sam wpis, by podpisać umowę przedwstępną, choć większość kupujących woli sytuację klarowną.
  4. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży: Opróżnienie lokalu, wycena nieruchomości, przygotowanie oferty.
  5. Transakcja sprzedaży: Podpisanie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości z kupującym. Środki są przelewane na konta spadkobierców proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Jeśli decydujecie się na przekazanie mieszkania jednej osobie w rodzinie, warto sprawdzić koszty darowizny mieszkania, ponieważ czasem jest to alternatywa dla sprzedaży między krewnymi przed wyjściem na wolny rynek.

Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku – czy musisz go płacić?

Kwestie podatkowe to jeden z najważniejszych aspektów transakcji. Przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości należy zwrócić uwagę na dwa rodzaje danin: podatek od spadków i darowizn oraz podatek dochodowy (PIT).

Podatek od spadków i darowizn

Najbliższa rodzina (tzw. grupa zerowa: małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo) jest całkowicie zwolniona z tego podatku, pod warunkiem zgłoszenia nabycia spadku do Urzędu Skarbowego (druk SD-Z2) w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się stwierdzenia nabycia spadku lub zarejestrowania APD. Jeśli sprzedaż następuje zaraz po uzyskaniu APD, zgłoszenia tego często dokonuje się niejako „w tle”, ale warto tego dopilnować.

Podatek dochodowy (PIT) od sprzedaży

Tu przepisy uległy korzystnej zmianie w 2019 roku. Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku wynosi 19% dochodu, jeśli zbycie następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Kluczowa zmiana polega na sposobie liczenia tych 5 lat. Obecnie okres ten liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (zmarłego), a nie od daty jego śmierci.

Przykład: Twój ojciec kupił mieszkanie w 2015 roku. Zmarł w 2024 roku, a Ty odziedziczyłeś lokal. Chcesz go sprzedać w 2025 roku.

  • Według starych przepisów musiałbyś czekać do 2030 roku (5 lat od śmierci).
  • Według nowych przepisów, 5 lat minęło już w 2020 roku (licząc od zakupu przez ojca). Możesz więc sprzedać mieszkanie natychmiast bez płacenia podatku dochodowego.

Jeśli jednak 5 lat od zakupu przez zmarłego jeszcze nie minęło, możesz uniknąć podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej – przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Nieruchomość obciążona długami lub hipoteką

Często zdarza się, że sprzedaż mieszkania ze spadku dotyczy lokalu obciążonego kredytem hipotecznym zmarłego. Nie jest to przeszkoda nie do pokonania. W takiej sytuacji część ceny sprzedaży uzyskanej od kupującego trafia bezpośrednio do banku na spłatę zadłużenia, a reszta (nadwyżka) na konta spadkobierców.

Warto pamiętać, że przyjmując spadek, przyjmujecie również długi. Jeśli wartość długów przekracza wartość mieszkania, warto rozważyć odrzucenie spadku lub przyjęcie go z dobrodziejstwem inwentarza (co obecnie jest standardem z mocy ustawy).

Najszybsza droga do gotówki

Proces sprzedaży mieszkania na wolnym rynku może trwać miesiącami. Wymaga przygotowania lokalu, robienia zdjęć, obsługi oglądających i negocjacji. Dla osób, które mieszkają w innym mieście, są zajęte pracą lub po prostu chcą szybko zamknąć sprawy spadkowe i uniknąć konfliktów z rodziną, atrakcyjną opcją jest skup nieruchomości.

Profesjonalny skup pozwala na sprzedaż mieszkania (lub udziałów w nim) w ciągu kilku dni, często pomagając w skompletowaniu niezbędnej dokumentacji, w tym w uzyskaniu Aktu Poświadczenia Dziedziczenia. To rozwiązanie eliminuje konieczność remontowania lokalu po zmarłym czy płacenia czynszu za pustostan przez wiele miesięcy.

Podsumowanie

Jak sprzedać mieszkanie po zmarłym bez wchodzenia na wieloletnią ścieżkę sądową? Kluczem jest zgoda w rodzinie i skorzystanie z usług notariusza w celu uzyskania Aktu Poświadczenia Dziedziczenia. Dzięki temu, przy sprzyjających warunkach (brak sporu, upływ 5 lat od zakupu przez zmarłego), możecie sfinalizować sprzedaż i podzielić się środkami w bardzo krótkim czasie. Pamiętajcie jednak o dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego i ewentualnych zadłużeń ciążących na nieruchomości przed przystąpieniem do transakcji.