Współwłasność to relacja prawna, która rodzi trudne wieloletnie konflikty, choć z założenia powinna być źródłem korzyści dla wszystkich stron. Niestety, stosunek współwłasności w przypadku nieruchomości stwarza — i to wcale nierzadko — pole do nadużyć. Zdarza się, że jeden ze współwłaścicieli wykorzystuje swoją pozycję, aby samodzielnie czerpać korzyści z lokalu, tym samym utrudniając korzystanie ze współwłasności innym. Dodatkowo różne działania, takie jak wymiana zamków bez zgody współwłaściciela czy uniemożliwienie wejścia do mieszkania, skutecznie uprzykrzają życie osobom posiadającym udziały w nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że takie sytuacje nie są jedynie elementem prywatnych sporów pomiędzy współwłaścicielami, ale stanowią poważne naruszenie prawa. Jeśli chcesz ich uniknąć lub poradzić sobie z tymi już istniejącymi, sprawdź nasz praktyczny przewodnik. Podpowiadamy w nim, co zrobić, jeśli współwłaściciel utrudnia korzystanie z nieruchomości.

Jakie są Twoje podstawowe prawa jako współwłaściciela?

Jako współwłaściciel masz takie samo prawo do korzystania z całej nieruchomości, jak pozostali współwłaściciele. Polskie przepisy zrównują wszystkie osoby posiadające udziały w nieruchomości, jeśli chodzi o możliwości korzystania z przedmiotu współwłasności czy czerpania z niego korzyści. Nie ma przy tym znaczenia czy masz 1/3, 1/3 czy też 1/10 udziału. W każdym z tych przypadków zachowujesz prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości w takim zakresie, w jakim da się to pogodzić z korzystaniem z niej przez resztę.

Art. 206 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Co ważne, niezależnie od wielkości swojego udziału, wciąż masz możliwość korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego w całości, a nie tylko z wydzielonej części. Dopóki współwłasność ułamkowa nie zostanie zniesiona sądownie, żaden inny współwłaściciel nie może utrudniać Ci dostępu do nieruchomości lub ograniczać Twoje prawa w inny sposób. Nie jest to możliwe nawet wtedy, jeśli jego udział jest większy niż Twój.

Jedyną konsekwencją, która płynie z nierównych udziałów w nieruchomości, jest proporcjonalne rozdysponowanie czerpanych z nich korzyści. Przykładowo, jeśli mieszkanie własnościowe lub dom są wynajmowane, a Twój udział wynosi zaledwie 1/10, tylko taki ułamek uzyskanej z wynajmu kwoty otrzymasz. 

Czym jest „utrudnianie korzystania”? Przykłady niezgodnych z prawem działań 

Definicja utrudniania korzystania z lokalu obejmuje wszelkie działania lub zaniechania jednego współwłaściciela, które naruszają prawo do korzystania z całej nieruchomości innych. Nie musi być to jawna agresja! Wbrew pozorom przepisy nie wskazują definitywnie określonych zachowań, które są uznawane za utrudnianie do korzystania z mieszkania. Ich katalog jest wręcz nieograniczony i może dotyczyć wszystkich zachowań, które ignorują Twoje prawa jako właściciela.

Wśród najczęstszych przykładów utrudniania korzystania ze współwłasności nieruchomości można wymienić:

  1. Wymianę zamków bez zgody współwłaściciela i odmowę wydania kluczy. Uniemożliwienie wejścia do mieszkania lub zezwolenie na to tylko za zgodą innego właściciela jest uznawane za naruszenie współwłasności.
  2. Zajęcie całej nieruchomości na wyłączny użytek i niewpuszczenie właściciela do domu.
  3. Uniemożliwianie dostępu do części wspólnych. Ograniczenie dostępu do piwnicy, strychu, ogrodu czy innego elementu części wspólnej nieruchomości również podlega pod utrudnianie korzystania ze współwłasności.
  4. Wynajęcie całej nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto również pamiętać, że utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego może w skrajnych przypadkach stanowić przestępstwo. Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego:

„Kto utrudnia korzystanie z lokalu mieszkalnego, stosując przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3”.

„Tę samą karę stosuje się, gdy istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego polega na zmuszaniu innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia”.

Co ważne, tego rodzaju przestępstwa są ścigane z oskarżenia publicznego. Oznacza to, że nie musisz wnosić powództwa cywilnego (i z góry ponosić opłat za wniosek), aby dochodzić swoich praw. Wystarczy, że zawiadomisz prokuraturę i utrudnianiu korzystania z lokalu w ten sposób — czyli za pomocą przemocy, przymusu lub groźby — a resztą zajmą się organy państwowe.

Jeśli utrudnianie korzystania z posesji przyjmuje lżejsze formy i nie nosi znamion przestępstwa, możesz próbować rozwiązać spór ugodowo (jest to zdecydowanie zalecane postępowanie!) lub na drodze sądowej.

Krok 1: Wezwanie do zaprzestania naruszeń – formalny początek walki o swoje prawa

Zanim podejmiesz sądową próbę wyegzekwowania swoich praw, wcześniej musisz dać współwłaścicielowi nieruchomości szansę na polubowne rozwiązanie sporu. Najlepiej, jeśli najpierw z nim porozmawiasz i wytłumaczysz mu swój punkt widzenia, a jeśli to nie przyniesie skutku — wystosujesz wezwanie do zaprzestania naruszeń współwłasności. Ten dokument jest niezwykle ważny, nie tylko dlatego, że uświadamia drugiemu właścicielowi powagę zagarnięcia przez niego wspólnej przestrzeni i związane z tym konsekwencje, ale jest też dowodem w przyszłym procesie.

Wezwanie do zaprzestania utrudniania korzystania z lokalu powinno zawierać:

  • dane Twoje i współwłaściciela (lub współwłaścicieli, jeśli jest ich więcej);
  • dokładny opis nieruchomości i stan prawny (współwłasność nieruchomości);
  • szczegółowy opis działań, które utrudniają korzystanie z lokalu;
  • wezwanie do przywrócenia stanu poprzedniego, który był zgodny z prawem, np. do wydania kluczy;
  • wyznaczenie terminu, w którym właściciel powinien zaprzestań utrudnienia korzystania z lokalu (np. 7 lub 14 dni);
  • informację, że w przypadku braku reakcji, będziesz zmuszony skierować sprawę do sądu.

Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. To da Ci twardy dowód, że współwłaściciel został poinformowany o swoich obowiązkach. Ty zyskujesz zaś pewność, że sąd weźmie pod uwagę Twoje argumenty już przy rozpatrywaniu wniosku, zamiast skierować Cię oraz pozostałych współwłaścicieli na mediacje.

WAŻNE! Co zrobić, jeśli odbiorca uporczywie nie chce odebrać wystosowanego wezwania? Nie musisz podejmować żadnych działań. Po dwukrotnej próbie doręczenia uznaje się bowiem, że list polecony został dostarczony.

Krok 2: Pozew o dopuszczenie do współposiadania – gdy wezwanie nie skutkuje

Jeśli wezwanie do zaprzestania naruszeń nie przyniesie efektu, jedynym rozwiązaniem jest powództwo o dopuszczenie do współposiadania. Składa się je do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W pozwie musisz jednak wykazać, że masz prawo do korzystania z nieruchomości i że to prawo jest utrudniane.

Sąd po rozpoznaniu sprawy może zobowiązać współwłaściciela do wydania kluczy, udostępnienia części wspólnej i zaprzestania wszystkich działań, które naruszają Twoje prawo do współwłasności.

Czy możesz żądać zapłaty za okres, w którym nie mogłeś korzystać z nieruchomości?

Oczywiście! Każdy współwłaściciel ma prawo żądać od innego zapłaty za utrudnianie korzystania z lokalu w okresie, w którym był pozbawiony możliwości korzystania z mieszkania lub domu. To forma odszkodowania, które powinno zrekompensować się brak dostępu do nieruchomości i niemożność czerpania z niej przysługujących Ci korzyści.

W praktyce rekompensatę tę traktuje się tak, jakby był to czynsz należny Ci za zajmowanie nieruchomości przez innego współwłaściciela. W taki też sposób ustala się jej wysokość — stawka ustalana jest na podstawie kwoty, którą można uzyskać za wynajem podobnej nieruchomości w okolicy.

Przykład. Jesteś współwłaścicielem 50% mieszkania własnościowego. Wartość najmu całego lokalu mieszkalnego wynosi 2000 zł miesięcznie. Jeśli nie mogłeś korzystać z nieruchomości przez rok, masz prawo domagać się zapłaty w wysokości 12 000 zł (12 miesięcy x 1000 zł).

Pamiętaj też, że choć możesz żądać odszkodowania za utrudnianie korzystania z posesji, nie jest to roszczenie automatyczne i musisz wystąpić o nie w pozwie.

Ostateczne rozwiązanie: sądowe zniesienie współwłasności, gdy konflikt jest trwały

Kiedy utrudnianie korzystania ze współwłasności jest stałym i nierozwiązywalnym problemem, a stosunki z innym współwłaścicielem są tak napięte, że dojście do porozumienia jest niemożliwe, zasadne może być zniesienie współwłasności przez sąd. Jest to rozwiązanie ostateczne (i sąd też rozpatrzy je dopiero w dalszej kolejności), ale niekiedy konieczne i jedyne możliwe.

Zniesienie współwłasności może przybrać trzy formy:

  • fizyczny podział nieruchomości, jeśli sama nieruchomość na to pozwala (np. jest to dużym dom, którym można podzielić na samodzielne lokale mieszkalne z osobnym wejściem);
  • przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
  • sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty stosownie do wartości posiadanych przez nich udziałów.

Najczęściej to niełatwa sytuacja finansowa współwłaścicieli sprawia, że sąd decyduje o sprzedaży nieruchomości i podziale zysku, choć nie jest to rozwiązanie najkorzystniejsze pod względem finansowym. Przymusowe zbycie nieruchomości odbędzie się bowiem na licytacji komorniczej, przez co uzyskana cena ze sprzedaży może być niska.

Czy można uniknąć niekorzystnej sprzedaży? Teoretycznie tak, jeśli wszyscy współwłaściciele zdecydują się na samodzielną sprzedaż. Przeważnie jednak dzieje się tak, że i w tej kwestii nie mogą dojść do porozumienia. A ponieważ sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela nie jest możliwa, zwykle wraca się do punktu wyjścia.

W takiej sytuacji współwłaścicielowi, który nie chce już dzielić mieszkania lub domu z problematyczną osobą, pozostaje właściwie tylko sprzedaż udziałów w nieruchomości, np. w skupie. O dziwo może to być nawet korzystniejszy wybór — i finansowo, i pod względem komfortu. Przede wszystkim w takim przypadku nie musisz mieć zgody problematycznego właściciela. Dzięki temu zyskasz spokój i płynność finansową bez potrzeby wikłania się w długotrwałe sprawy sądowe.

Utrudnianie korzystania ze współwłasności – podsumowanie Twoich możliwości

W walce o swoje prawa najważniejsza jest świadomość tego, że prawo daje Ci wszystkie potrzebne do tego narzędzia. Nie musisz tolerować naruszeń współwłasności ze strony drugiego współwłaściciela. Wystarczy, że skorzystasz z nakreślonej przepisami ścieżki postępowania.

  • Krok 1. Wyślij wezwanie do zaprzestania naruszeń. To Twój prawny obowiązek i dowód świadczący na Twoją korzyść w przyszłości.
  • Krok 2. Jeśli współwłaściciel nie reaguje, złóż do sądu powództwo o dopuszczenie do współposiadania. Żądaj przywrócenia stanu zgodnego z prawem i odszkodowania.
  • Krok 3. Jeżeli konflikt jest trwały, rozważ zniesienia współwłasności w sądzie. Sąd może zarządzić podział nieruchomości lub jej sprzedaż.
  • Krok 4. Jeśli nie uda Ci się dojść do porozumienia, a nie chcesz sprzedawać sądownie całej nieruchomości, możesz zdecydować się na sprzedaż samego udziału.

Warto również skonsultować się z prawnikiem, który pomoże Ci ocenić stan prawny i wybrać najlepszą strategię działania. Nawet w sytuacji, gdy utrudnianie korzystania z lokalu jest uporczywe, istnieje droga do rozwiązania problemu i odzyskania prawa do swobodnego korzystania ze swojej własności.